La réduction de loyer de solidarité est elle une bonne mesure? Le débat sur cette question est assez vain puisque la mesure a été adoptée. Pour progresser et ouvrir les voies de l’avenir, il peut être plus intéressant de se poser la question des logiques des acteurs. La crispation du débat entre le Gouvernement et les bailleurs sociaux ne trouve-t-elle passa source dans des regards divergents portés de l’économie du secteur, les uns privilégiant le compte de résultat, l’autre le bilan?
En 2015, les OPH et les ESH ont mis en recouvrement 20,7 milliards d’EUR d’euros de loyers pour un total d’immobilisations corporelles nettes de 176,8 milliards d’EUR, ce qui correspond à une rentabilité brute de près de 12%.
Le résultat net de l’ensemble des bailleurs sociaux s’établit 3,4 milliards d’EUR .
Le prélèvement d’1,5 milliards d’EUR décidé par l’Etat sur les ressources des bailleurs sociaux correspond à 7,2% des loyers mis en recouvrement mais, toutes choses égales par ailleurs à une amputation de leur résultat de 44%.
Au regard de la vision agrégée du secteur, c’est un choc considérable mais il peut paraître supportable.
La disparité des situations est telle que d’un point de vue microéconomique la mesure est certainement insupportable pour un grand nombre de bailleurs sociaux. Seules les mesures de péréquation annoncées permettront peut-être limiter le nombre des organismes en péril.
Si elle semble globalement supportable, la ponction de l’Etat sur le logement social aura à l’évidence des conséquences fortes sur la capacité d’investissement du secteur et donc le niveau de la production neuve de logements sociaux.
Le Gouvernement ne souhaite sans doute pas diminuer la production neuve , quelle est donc la logique des mesures prises?
Et si l’Etat fondait son appréciation sur le secteur du logement social dans une approche du bilan plutôt que du compte de résultat?
La rentabilité brute des actifs corporels nets tels qu’ils sont comptabilisés est trop importante, ce qui induit l’idée d’une sous-évaluation des actifs et de l’existence d’une plus value latente. A une rentabilité brute de 5% correspondrait une valeur d’actif net de 415 milliards d’EUR, soit une plus value latente 238 milliards d’EUR.
La mobilisation chaque année de 1% de cette plus valhttps://pierrefroment.fr/mon-activite-de-conseil/contact/ue latente ferait plus que compenser la ponction de 1,5 milliards d’EUR.
C’est probablement cette logique de bilan qui fonde la position du Gouvernement.
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